De huisvestingscrisis en corona

Huisvesting lag weliswaar niet aan de bron van de huidige recessie, maar zal wel een belangrijke rol spelen in hoe die recessie zich ontwikkelt — van huurders die uit hun huis gezet worden tot het uit elkaar spatten van schuldenbellen en dalende woningprijzen.

Nauwelijks een decennium is verstreken sinds de laatste wereldwijde huizencrisis, maar de wereldwijde coronaviruspandemie zal waarschijnlijk weer een wereldwijde economische crisis en een wereldwijde huizencrisis veroorzaken. Sommige van de eerste reacties zijn zowel voorspelbaar als onvoldoende.

 Ten eerste zal de woningverkoop waarschijnlijk onmiddellijk dalen: makelaars over de hele wereld bevestigen dat dit al gaande is. Wanneer de verkoop daalt, is het slechts een kwestie van tijd voordat ook de huizenprijzen gaan dalen. Naarmate het virus zich verder in onze economie verspreidt, zullen zowel het banenverlies als het lagere niveau van het consumentenvertrouwen leiden tot een verdere daling. Ook zullen huurders minder snel verhuizen - hoe zouden ze dat ook doen als bezichtigingen zijn geannuleerd?

Het tweede verwachte resultaat op korte termijn is dat de nieuwbouw zal vertragen. Dit zal gevolgen hebben voor de bouw- en vastgoedontwikkelingssector, maar omdat mensen in deze periode minder geneigd zullen zijn om te verhuizen, zal dit niet meteen veel extra effect hebben op de huizenprijzen. Toch zal het aantal nieuwbouwprojecten tegen het einde van de coronaviruscrisis te lang zijn achtergebleven. Dit zal een aanzienlijk effect hebben, zeker in markten waar het aanbod nu al achterblijft bij de reële vraag.

 Een derde factor waarmee rekening moet worden gehouden, is vastgoed als beleggingsproduct. We kunnen hier twee tegenstrijdige tendensen onderscheiden. Aan de ene kant zullen verlagingen van zowel de prijzen als de transacties vastgoed minder aantrekkelijk maken. Maar aan de andere kant zal de 'vlucht naar veiligheid' - zoals de grote belangstelling voor staatsobligaties in de huidige markt - waarschijnlijk van vastgoed een nog populairdere beleggingsklasse maken.

 Tijdens de laatste financiële crisis zagen we een vergelijkbare reactie. Hoewel huisvesting aan de basis lag van de crisis, vooral in de VS, was de schijnbaar paradoxale uitkomst een toename van de investeringen in vastgoed door institutionele beleggers, waaronder pensioenfondsen, private-equity en hedgefondsen, in plaats van een grootschalige terugtrekking uit vastgoed.

 Hoewel de laatste crisis de gebreken van ons gefinancialiseerd huisvestingssysteem heeft aangetoond, was het resultaat niet een de-financialisering van huisvesting, maar eerder een verschuiving van gehypothekeerd huiseigenaarschap als een neoliberale droom voor iedereen, naar huiseigenaarschap-voor-sommigen en te dure huurwoningen op de private markt voor anderen. Deze trend was minstens evenzeer gebaseerd op generatie als op inkomensklasse. Voor jongere huishoudens werd het steeds moeilijker om een huis te kopen. Generatie Huur werd geboren. Gekoppeld aan veranderingen op de arbeidsmarkt werden zowel de lagere inkomens als de jongere huishoudens kwetsbaarder voor uitbuiting via de particuliere huurmarkt.

 De langetermijngevolgen van de coronaviruscrisis en de nasleep daarvan zullen deze trends nog versterken. Wanneer transacties en prijzen dalen, zullen private-equity en hedgefondsen grote woningportefeuilles voordelig kunnen opkopen. Zolang de rente laag blijft - en centrale banken zullen al het mogelijke doen om deze laag te houden - en zolang deze crisis het kapitalisme niet volledig neerhaalt, kunnen deze fondsen wellicht actief blijven. Na verloop van tijd kunnen ze hun vastgoedinvesteringen onderbrengen in Real Estate Investment Trusts (REIT's) en andere fondsen die in vastgoed beleggen, waarbij pensioenfondsen (die altijd op zoek zijn naar 'veilige' langetermijnbeleggingen) de grootste aandeelhouders zijn.

 We weten dat regeringen, of ze nu links of rechts zijn, zullen proberen het kapitalisme te redden. We weten ook dat de financiële sector een sleutelrol speelt in het kapitalisme en dat onze leiders daarom alles zullen doen wat in hun macht ligt om de banken te redden. Maar zullen ze ons redden?

 In tegenstelling tot de laatste crisis grijpen de regeringen van verschillende landen nu al in om woningeigenaars toe te staan de betaling van hun hypotheek uit te stellen. Financiële moeilijkheden veroorzaakt door de impact van het coronavirus worden snel erkend als gegronde reden voor huishoudens om een verlichting van hun hypotheek aan te vragen.

 In die zin hebben de regeringen geleerd van de laatste crisis. Ze beseffen nu dat het redden van de banken onvoldoende is; ze zullen ook huiseigenaren moeten redden. Het is goed voor de economie en vooral voor het consumentenvertrouwen om in tijden van crisis huiseigenaars met betalingsmoeilijkheden niet uit hun huis te zetten. Huiseigenaren, die hun rijkdom bouwen op schulden, worden beschouwd als de ruggengraat van de liberale democratie, en hun zekerheid wordt gezien als cruciaal voor het vertrouwen in zowel de economie als de overheid. Het is onwaarschijnlijk dat regeringen hen weer zo in de steek zullen laten.

 Huurders hebben misschien niet zoveel geluk. Als Generation Huur te veel toast met avocado eet om een huis te kunnen betalen, is dat hun eigen schuld, toch? Behalve dat het niet zo is. Als er geen vaste banen beschikbaar zijn, laat staan goed betaalde banen, hoe kunnen millennials dan verwacht worden een dertigjarige hypotheek op te nemen? De onzekerheid die de millenial-ervaring kenmerkt, maakt dat veel jongere mensen zich niet kunnen binden aan betalingen die doorlopen tijdens het grootste deel van hun werkende leven.

 Terwijl het aanbod aan betaalbare woningen over de hele wereld blijft slinken, zal een groeiende groep mensen met een onzekere baan en die makkelijk kunnen ontslagen worden, hard worden getroffen door de coronaviruscrisis. In veel gevallen hoeven ze niet eens ontslagen te worden: de schoonheid van de gig-economie, de deeleconomie en de flexibele arbeidsmarkt betekent dat zij nooit 'in dienst' zijn geweest in de eerste plaats. Gig, delen, flexibel. Allemaal mooie woorden die synoniem zijn geworden voor 'shitty': een shitty economie met shitty jobs en shitty huisvesting.

 Dus nee, regeringen doen niet genoeg om ons te redden. Hoeveel regeringen hebben tot nu toe de bevriezing van huurprijzen gesteund? Hoeveel regeringen hebben tot nu toe uitstel van huurbetalingen ondersteund? Sommigen hebben uitzettingen tijdelijk stopgezet. Maar als we bereid zijn om banken te steunen en als we nu ook huiseigenaren die moeite hebben om de vereiste betalingen te doen ondersteunen, moeten we ook bereid zijn om meer te doen om huurders te steunen die nu al met hoge huren geconfronteerd worden en moeite hebben om in hun levensonderhoud te voorzien. Een huurstaking kan daarbij een laatste redmiddel zijn, maar eigenlijk zou de overheid moeten ingrijpen, zoals ze dit ook doet voor huiseigenaren en ondernemers.

 Beleidsmakers en analisten hebben het graag over een 'sectorneutraal woonbeleid', wat betekent dat huiseigenaren en huurders op dezelfde manier worden behandeld. In tegenstelling tot de wijdverbreide opvatting dat huurders de steun van de overheid gebruiken, krijgen huiseigenaren in de meeste landen meer subsidies en belastingvoordelen. Denk maar aan de woonbonus. De eerste reactie op de economische gevolgen van de verspreiding van het coronavirus onderstreept dit gebrek aan sectorneutraal woonbeleid. Het is nu tijd om de huurders te redden. Hun aantal zal alleen maar toenemen wanneer fondsen beginnen met het opkopen van eigendommen en het maximaliseren van het huuraandeel van steeds grotere groepen in de samenleving.

Manuel B. Aalbers is professor stedelijke en economische geografie aan de KULeuven. In 2016 publiceerde hij bij Routledge The Financialization of Housing.

— Deze bijdrage verscheen eerder op Tribune Mag.